Site Yöneticisinin Yasal Sorumlulukları (2026 Güncel Rehber)
1. Yönetici Kim Olabilir?
KMK Madde 34 uyarınca yönetici, kat malikleri kurulunca oy çokluğuyla seçilir. Yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi (profesyonel yönetici şirketi) de olabilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan yapılarda yönetici atanması zorunludur.
Yönetici, kat malikleri kurulunun verdiği yetkiler dahilinde hareket eder. Kurulun yetkisini aşan işlemlerde kat maliklerinin onayı gerekir. Yönetici, yaptığı işlemlerden dolayı kat maliklerine karşı vekâlet hükümlerine göre sorumludur.
2. Mali Sorumluluklar
Aidat ve Avans Toplama
Yönetici, yıllık gider bütçesini hazırlamak ve kat maliklerinden düzenli avans veya aidat tahsil etmekle yükümlüdür (KMK m.37). Ödenmeyen aidatlar için gecikme faizi uygulamak ve gerektiğinde icra takibi başlatmak yöneticinin sorumluluğundadır.
Gelir-Gider Takibi ve Muhasebe
Tüm gelir ve giderlerin belgeye dayalı olarak kaydedilmesi zorunludur. Yönetici, tahsilat makbuzu düzenlemek, fatura ve gider belgelerini saklamak ve yıl sonunda kat maliklerine gelir-gider tablosu sunmakla yükümlüdür.
İşletme Projesi Hazırlama
KMK m.37 uyarınca yönetici her yıl için işletme projesi (bütçe planı) hazırlamak ve kat malikleri kuruluna onaylatmak zorundadır. Kurulun onayı olmaksızın yönetici büyük harcamalar yapamaz.
Güvence (Teminat) Yükümlülüğü
Yönetici, göreve başlamadan önce kat malikleri kurulunun belirleyeceği miktarda güvence göstermek durumundadır (KMK m.38). Bu güvence, yöneticinin olası mali zararları karşılamasını sağlar.
3. İdari ve Hukuki Sorumluluklar
| Sorumluluk | Yasal Dayanak | Açıklama |
|---|---|---|
| Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırma | KMK m.29 | Yılda en az bir kez olağan toplantı zorunludur |
| Ortak alanların sigortası | KMK m.21 | Bina yangın sigortası yaptırma yükümlülüğü |
| Dava açma ve takip | KMK m.35 | Kat malikleri adına icra takibi başlatabilir |
| Sözleşme akdetme | KMK m.35 | Hizmet, bakım sözleşmeleri yapabilir |
| Yönetim planının uygulanması | KMK m.28 | Kurul kararlarını ve yönetim planını hayata geçirir |
| Acil onarım kararları | KMK m.35 | Can güvenliği gerektiren acil durumlarda kurulsuz hareket edebilir |
4. Bakım ve Onarım Yükümlülükleri
Yöneticinin en kritik sorumluluklarından biri ortak alanların güvenli ve kullanılabilir durumda tutulmasıdır. Bu kapsamda:
-
✓
Asansör, kazan, jeneratör gibi teknik ekipmanların periyodik bakımını yaptırmak
İhmal durumunda iş kazası veya yangın gibi olaylarda yönetici şahsen sorumlu tutulabilir
-
✓
Bina taşıyıcı sistemindeki hasarları tespit ettirmek ve onarım başlatmak
-
✓
Su, elektrik, doğal gaz ortak tesisatlarının güvenliğini sağlamak
-
✓
Deprem riski yüksek binalarda zorunlu bina güçlendirme süreçlerini yönetmek
2026 itibarıyla kentsel dönüşüm mevzuatı kapsamında artan yükümlülükler söz konusudur
-
✓
Ortak alan temizliği ve güvenlik hizmetlerini temin etmek
5. Hesap Verme ve Raporlama
KMK Madde 38/2 uyarınca yönetici, yönetim dönemi sonunda ve her hâlükârda yılda bir kez kat malikleri kuruluna hesap vermek zorundadır. Kat malikleri denetim talebinde bulunursa yönetici defter ve belgeleri göstermek zorundadır.
Sunulması Zorunlu Belgeler
- · Yıllık gelir-gider tablosu
- · Kasa ve banka bakiyesi
- · Aidat tahsilat listesi (ödeyenler / ödemeyen)
- · Harcama faturaları ve makbuzları
- · İcra dosyaları ve dava süreçleri
Yönetici Azli
Hesap vermeyen, görevi kötüye kullanan veya görevi ihmal eden yönetici, kat malikleri kurulu kararıyla veya mahkeme yoluyla görevden alınabilir (KMK m.34). Azledilen yönetici tazminata mahkûm edilebilir.
6. Yöneticiyi Koruyacak İyi Uygulamalar
Sorumlu bir yönetici olmak hem bina sakinlerinin huzurunu hem de sizin hukuki güvenliğinizi korur. İşte 2026 itibarıyla en kritik iyi uygulamalar:
Her kararı yazılı alın
Toplantı tutanakları imzalı olmalı; sözlü kararlar ileride ispat güçlüğü yaratır.
Her harcama için belge saklayın
Fatura, makbuz veya e-Arşiv belgesi olmayan hiçbir harcama hesaba dahil edilmemelidir.
Dijital yönetim yazılımı kullanın
BinaYön gibi platformlar tüm işlemleri kayıt altına alır, otomatik raporlar üretir ve şeffaf hesap verme imkânı sunar.
Sakinleri düzenli bilgilendirin
Aylık kısa gelir-gider özeti ve duyurular paylaşmak güveni artırır ve hukuki uyuşmazlıkları önler.
Yöneticilik sorumluluklarını kolaylaştırın
BinaYön ile tüm aidat takibi, hesap verme ve raporlama tek ekranda. 20 daireye kadar ücretsiz.
Ücretsiz Başla