Kat Mülkiyeti Kanunu Aidat Maddeleri (2026 Güncel)
1. Madde 20 — Gider Paylaşımı ve Avans
KMK Madde 20 — Özet Metin
"Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça … ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir kat malikine ait olduğunu ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz."
Madde 20, aidat yükümlülüğünün temel hükmüdür. Üç önemli ilke içerir:
Arsa payına göre katılım (genel kural)
Her kat maliki, tapu senedinde yazılı arsa payı oranında ortak giderlere katılır. Örneğin 100/1000 arsa paylı bir daire, toplam giderin %10'unu öder.
Özel anlaşmayla farklı dağılım mümkün
Kat malikleri oybirliğiyle eşit pay, m² veya başka bir ölçüte göre dağılım yapabilir. Bu anlaşmanın yönetim planına işlenmesi önerilir.
Kullanmıyorum gerekçesi geçersizdir
"Asansörü kullanmıyorum" veya "havuzu kullanmıyorum" gerekçesiyle aidat ödememek KMK m.20 uyarınca hukuken geçersizdir.
Gecikme Faizi Hükmü (Madde 20/2)
Gider payını veya avansı ödemeyen kat maliki, vadeden itibaren otomatik olarak gecikme faizine tabi olur. İhtar gönderilmesine gerek yoktur. 2026 yılı temerrüt faiz oranı yıllık %24'tür.
2. Madde 25 — Borçlu Kat Malikine Yaptırımlar
KMK'nın en güçlü yaptırım aracı Madde 25'tir. Sürekli borçlu olan kat malikinin bağımsız bölümünün zorla satışına karar verilebilir.
| Aşama | Açıklama |
|---|---|
| 1. İcra Takibi | Yönetici, birikmiş aidat + faiz için ilamsız icra takibi başlatabilir. İtiraz edilirse itirazın iptali davası açılır. |
| 2. Kat Malikleri Kararı | Üst üste iki yıl veya toplam beş yıl içinde üç yıl borcunu ödemeyen malik için kat malikleri oy çokluğuyla m.25 davası açılmasına karar verebilir. |
| 3. Sulh Hukuk Mahkemesi Kararı | Mahkeme dava konusu bağımsız bölümün zorla satışına karar verebilir. Satış bedeli borçlara mahsup edilir, artanı malike ödenir. |
3. Madde 37 — İşletme Projesi ve Bütçe
Yönetici, her takvim yılı için ortak giderleri öngören bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje kat malikleri kuruluna sunulur; kurulun onayıyla aidat miktarları belirlenir.
İşletme Projesinde Yer Alması Gerekenler
- · Bakım, onarım, temizlik giderleri
- · Sigorta primleri
- · Kapıcı/güvenlik ücretleri
- · Su, elektrik, yakıt ortak giderleri
- · Yedek akçe karşılığı
Kurul Onayı Alınmazsa
Yönetici geçen yılın projesini %10 artırarak geçici uygulayabilir. Ancak bu durum geçici olup en kısa sürede kurul kararıyla kesinleştirilmelidir.
4. Madde 72 — Site Yönetiminde Özel Hükümler
Birden fazla yapıyı kapsayan toplu yapı (site) yönetimlerinde Madde 72 ve devamı uygulanır. Toplu yapı temsilciler kurulu ve blok yönetimleri arasındaki aidat dağılımı bu hükümlerle düzenlenir.
2026 itibarıyla öne çıkan konular:
- → Ortak sosyal alan (yüzme havuzu, spor salonu) giderlerinin bloklar arasında adil paylaşımı
- → Site geneli güvenlik ve peyzaj giderlerinin ayrıştırılması
- → Blok yöneticisi ile site yöneticisinin yetki sınırları
5. Güncel Yargıtay İçtihatları (2024–2026)
Asansör kullanmama gerekçesi
Yargıtay 18. HD, zemin kat maliklerinin asansör giderlerine katılma yükümlülüğü bulunduğunu — yönetim planında açıkça muafiyet yazılı olmadıkça — teyit etmeye devam etmektedir.
Kiracı ve malik sorumluluğu
Aidat borcunun öncelikli muhatabı kat malikidir. Kiracı ile yapılan özel sözleşme, üçüncü kişilere (yönetim) karşı hüküm doğurmaz. Yönetim, kiraya verene icra takibi başlatabilir.
Devre mülk ve tatil köylerinde aidat
2025–2026 döneminde Yargıtay, devre mülk projelerinde her hak sahibinin yıllık kullanım süresine bakılmaksızın tam aidat ödemesi gerektiğini teyit etmiştir.
6. Sık Sorulan Sorular
KMK uyumlu aidat yönetimi
BinaYön, Kat Mülkiyeti Kanunu gerekliliklerini karşılayan raporlama ve aidat takibini otomatik sağlar.
Ücretsiz Başla