Apartman Gider Dağılımı Nasıl Yapılır? (2026 Rehber)
1. Üç Temel Dağılım Yöntemi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 20, gider paylaşımının temel yöntemini arsa payı olarak belirlemiştir. Ancak kat malikleri oybirliğiyle farklı bir yöntem kararlaştırabilir.
Arsa Payı
Kanunun varsayılan yöntemi. Tapu kütüğündeki paya göre hesaplanır.
Eşit Pay
Her daire eşit ödeme yapar. Küçük/büyük daire farkı gözetilmez.
Fayda / m²
Net veya brüt m²'ye göre dağıtım. Büyük daireler daha fazla öder.
2. Arsa Payına Göre Dağılım
Arsa payı, tapuda her bağımsız bölüm için belirlenmiş kesirli bir değerdir (örn. 45/1000). Toplam arsa payları 1000 veya 1'e eşit olur.
Formül
Daire Payı = (Daireye ait arsa payı / Toplam arsa payı) × Toplam Gider
Örnek — 10 Daireli Bina, Aylık Toplam Gider: ₺30.000
| Daire | Arsa Payı | Oran | Aylık Pay |
|---|---|---|---|
| Zemin Kat 1 | 80/1000 | %8,0 | ₺2.400 |
| Zemin Kat 2 | 80/1000 | %8,0 | ₺2.400 |
| 1. Kat 1 | 110/1000 | %11,0 | ₺3.300 |
| 1. Kat 2 | 110/1000 | %11,0 | ₺3.300 |
| Çatı Katı | 120/1000 | %12,0 | ₺3.600 |
| Toplam | ₺30.000 | ||
3. Eşit Pay Yöntemi
Her bağımsız bölüm eşit miktarda aidat öder. Daire büyüklüğü veya arsa payı fark gözetmeksizin uygulanır.
Formül
Daire Payı = Toplam Gider / Toplam Daire Sayısı
Örnek: ₺30.000 / 10 daire = ₺3.000 / daire
Avantajlar
- · Hesaplamak ve anlatmak kolay
- · Herkes eşit ödüyor, tartışma azalır
- · Tapu bilgisine bağımlılık yok
Dezavantajlar
- · Küçük daireler orantısız yük taşıyabilir
- · Büyük daire sahipleri avantajlı konuma girer
- · KMK'nın varsayılan yönteminden ayrılır; oybirliği şart
4. Fayda / Kullanım Oranı Yöntemi
Gider, dairelerin net veya brüt metrekaresiyle (ya da başka bir kullanım ölçütüyle) orantılı dağıtılır. Isınma ve su gibi fayda bağlantılı giderler için en adil yöntem olarak kabul edilir.
Formül (m² bazlı)
Daire Payı = (Dairenin m²'si / Toplam m²) × Toplam Gider
Örnek: 120 m²'lik daire, toplam 800 m²'li binada ₺30.000 giderin → ₺30.000 × (120/800) = ₺4.500 öder
Isınma giderlerinde sayaç okuması varsa, tüketim oranına göre dağılım yapmak hem daha adil hem de enerji tasarrufunu teşvik eder.
5. Hangi Gider Hangi Yöntemle Dağıtılır?
| Gider Türü | Önerilen Yöntem | Açıklama |
|---|---|---|
| Temizlik, bahçe, güvenlik | Eşit Pay veya Arsa Payı | Her dairenin eşit faydalandığı giderler |
| Asansör bakımı | Eşit Pay (zemin kat hariç) | Zemin kat muafiyeti yönetim planına yazılabilir |
| Merkezi ısınma | m² veya sayaç okuması | Tüketim tabanlı dağılım en adil sonucu verir |
| Su (ortak gider) | m² veya eşit pay | Bireysel sayaç yoksa eşit pay tercih edilir |
| Bina sigortası | Arsa Payı | Sigorta değeri arsa payıyla orantılıdır |
| Büyük onarım/tadilat | Arsa Payı | KMK m.42 büyük onarımlar için arsa payını esas alır |
| Yönetici ücreti | Eşit Pay | Hizmet tüm maliklere eşit sağlanır |
6. Gerçekçi Hesap Örneği
20 daireli bir sitenin Haziran 2026 aylık gider tablosu ve dağılımı:
| Gider Kalemi | Tutar | Yöntem |
|---|---|---|
| Temizlik personeli | ₺24.000 | Eşit pay (₺1.200/daire) |
| Güvenlik | ₺30.000 | Eşit pay (₺1.500/daire) |
| Asansör bakımı | ₺6.000 | Eşit pay — 18 daire (₺333/daire, zemin katlar hariç) |
| Bahçe bakımı | ₺8.000 | Arsa payı |
| Su (ortak) | ₺4.000 | Eşit pay (₺200/daire) |
| Elektrik (ortak) | ₺3.600 | Eşit pay (₺180/daire) |
| Sigorta | ₺2.400 | Arsa payı |
| Toplam | ₺78.000 | — |
Sonuç: Ortalama Daire Aidatı
₺78.000 / 20 daire = ₺3.900/ay (eşit pay ağırlıklı dağılımda)
Arsa payına göre dağıtılan kalemler daire büyüklüğüne göre ±%20 oynayabilir.
7. Otomatik Dağılım ile Zaman Kazanın
Her ay aynı tabloyu elle doldurmak yerine BinaYön'de gider kategorileri ve dağılım yöntemi bir kez tanımlanır. Gider girildiğinde sistem her daireye düşen payı otomatik hesaplar ve borç oluşturur.
Çoklu Dağılım Yöntemi
Her gider kalemi için ayrı yöntem tanımlayabilirsiniz: kimi eşit, kimi arsa payı, kimi m².
Dağılım Listesi PDF
Her dönem sonunda dağılım listesini PDF olarak indirip sakinlerle paylaşın.
Sayaç Entegrasyonu
Su ve ısınma sayaç okumalarından otomatik dağılım hesaplanır.
Otomatik Aidat Bildirimi
Dağılım tamamlandığında sakinlere e-posta ve SMS ile bildirim gönderilir.
Gider dağılımını otomatikleştirin
BinaYön ile arsa payı, eşit pay veya m² bazlı dağılımı tek tıkla yapın. 20 daireye kadar ücretsiz.
Ücretsiz Başla